Avaliações Imobiliárias: Fluxograma do PTAM segundo ABNT NBR 14653
Bem-vindos à apresentação sobre o Fluxograma do Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM). Este documento, baseado nas rigorosas normas da ABNT NBR 14653, é fundamental para determinar o valor justo de um imóvel, proporcionando segurança e transparência a todas as partes envolvidas.
O que é o PTAM?
O Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é um documento crucial no mercado imobiliário. Ele oferece uma análise detalhada e fundamentada do valor de mercado de um imóvel urbano. A sua elaboração segue estritamente as diretrizes das normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-2, o que confere ao documento um elevado rigor técnico e legalidade.
Definição do Valor
Determina o valor de mercado de um imóvel urbano com base em critérios técnicos e científicos.
Rigor Normativo
Baseia-se nas normas ABNT NBR 14653-1 e 14653-2, garantindo precisão e conformidade legal.
Ferramenta Essencial
Indispensável para , investidores e instituições mas também para clientes que compram e vendem imóveis, em processos de separações judiciais, partilhas, litígios em juízo e inventários, a avaliação garante uma base técnica e imparcial para decisões seguras e juridicamente fundamentadas."
Etapa 1: Definição do Objeto e Finalidade da Avaliação
A primeira etapa no processo de elaboração do PTAM é a definição clara do objeto e da finalidade da avaliação.
  • Identificação do Imóvel: É fundamental detalhar a localização exata, características físicas (área, tipologia, estado) e aspetos jurídicos (documentação, titularidade) do imóvel.
  • Objetivo da Avaliação: O propósito da avaliação deve ser explicitado, seja para venda, financiamento, garantia bancária, inventário, partilha, ou outras finalidades.
  • Impacto: Esta etapa inicial é crítica, pois direciona toda a metodologia e os procedimentos subsequentes do processo avaliativo, assegurando que o PTAM atenda precisamente às necessidades do cliente.
Etapa 2: Coleta de Dados e Pesquisa de Mercado
A segunda fase do PTAM foca na recolha exaustiva de dados e na pesquisa de mercado, pilares para uma avaliação sólida.
Levantamento Detalhado
Registo de todas as características do imóvel, incluindo área útil, área bruta, estado de conservação, tipologia e benfeitorias realizadas.
Pesquisa de Comparáveis
Identificação de imóveis semelhantes na mesma área, com ênfase naqueles vendidos ou arrendados nos últimos seis meses para uma base de comparação atualizada.
Fontes Confiáveis
Utilização de bases de dados imobiliárias, registos públicos, anúncios e informações de consultores locais para garantir a fiabilidade dos dados.
Etapa 3: Análise e Tratamento dos Dados
Na terceira etapa, os dados recolhidos são submetidos a um processo rigoroso de análise e tratamento, transformando-os em informações valiosas para a avaliação.
  • Ajustes Comparativos: Realizam-se ajustes detalhados entre o imóvel avaliado e os imóveis de referência, considerando fatores como dimensão, localização, idade e estado de conservação, para garantir uma comparação justa.
  • Abordagens de Avaliação: Aplica-se uma ou mais das três abordagens principais: a abordagem comparativa de mercado (a mais comum), a abordagem de custo (para imóveis novos ou específicos) e a abordagem de renda (para imóveis de investimento).
  • Ferramentas Tecnológicas: Utilização de softwares e plataformas digitais avançadas para análises quantitativas e qualitativas, permitindo maior precisão e eficiência no tratamento dos dados.
Etapa 4: Elaboração do Parecer Técnico
A quarta etapa é a redação do Parecer Técnico em si, onde toda a informação é compilada e justificada.
Consolidação de Dados
Organização de todos os dados recolhidos e da metodologia utilizada na avaliação, apresentando-os de forma clara e estruturada.
Valorização do Imóvel
Apresentação do valor estimado de mercado do imóvel, suportado por justificativas técnicas detalhadas e análises comparativas.
Suporte Visual
Inclusão de elementos visuais como fotografias do imóvel, mapas de localização e gráficos que ilustram os dados e facilitam a compreensão do parecer.
Etapa 5: Revisão e Validação do PTAM
A quinta etapa assegura a qualidade e conformidade do PTAM através de uma revisão rigorosa.
1
Verificação de Coerência
Análise minuciosa para garantir a consistência dos dados, a lógica da metodologia e a fundamentação do valor final.
2
Auditoria por Especialista
Revisão por um avaliador qualificado e certificado, que valida a precisão e a imparcialidade do parecer.
3
Conformidade Normativa
Confirmação de que o PTAM cumpre integralmente todas as normas da ABNT e a legislação em vigor.
Etapa 6: Entrega e Comunicação do Resultado
Apresentação Clara e Objetiva
O PTAM é entregue ao cliente de forma compreensível, destacando os pontos essenciais do valor de mercado.
É crucial explicar os critérios utilizados, as fontes de dados e quaisquer limitações identificadas durante o processo.
Suporte Estratégico
O corretor oferece suporte e esclarecimentos, auxiliando o cliente nas negociações e nas tomadas de decisão sobre o imóvel.
Exemplo Prático: Avaliação de um casa em Arapiraca -AL.
Para ilustrar o processo, consideremos a avaliação de uma casa, em um bairro de Arapiraca-AL , conhecida pela sua excelente localização e infraestruturas.
Este exemplo realça a importância dos ajustes comparativos para refletir as especificidades de cada imóvel e a validação por dados auditados.
Conclusão: A Importância do PTAM
O PTAM não é apenas um documento técnico; é uma ferramenta estratégica que capacita os interessados — como investidores, instituições financeiras, compradores e vendedores de imóveis, além de envolvidos em processos judiciais e inventários — a atuarem com maior segurança e eficácia no mercado imobiliário. Adotar o fluxograma do PTAM, conforme as diretrizes da ABNT NBR 14653, representa um diferencial competitivo importante.
Negociações Otimizadas
Facilita a precificação justa e as negociações, resultando em transações mais rápidas e transparentes.
Credibilidade no Mercado
Seguir as normas ABNT assegura a qualidade e a validade legal das suas avaliações, reforçando a sua reputação.
Investir em um PTAM é garantir segurança, transparência e inteligência na aplicação do seu capital imobiliário!